Инструкция

Сделку можно проводить как самостоятельно, так и привлечь к участию специалистов в области недвижимости (юристов или риэлторов). Само наличие множества собственников в квартире может показаться сложным и путанным, но сам процесс продажи ничем не отличает от продажи обычной квартиры, за исключением, реализации преимущественного права покупки вашей комнаты вашими соседями по квартире. Само понятие преимущественной покупки заключается в том, что собственники других комнат в коммунальной квартире имеют право первыми купить вашу комнату за назначенную вами цену, нарушение преимущественного права покупки, может привести к признанию сделки недействительной. Процесс реализации преимущественного права ваших соседей не сложный, но занимает определенное время.

Определившись с ценой продажи комнаты, необходимо уточнить всех собственников и выяснить место жительства каждого, затем необходимо каждому лицу, обладающему преимущественным правом, направить письменное уведомление о продаже комнаты и её стоимости, и ждать реакции соседей в течение одного месяца. Если через месяц у ваших соседей не возникло желание купить вашу собственность, то оформляйте письменный отказ от преимущественного права и ищите покупателя на стороне. Отказ нужно оформить нотариально, это позволит избежать проблем в будущем. Если соседи чинят вам препятствие с оформлением документов, то дело может дойти до суда и затянуться на долгое время, поэтому лучше с соседями договориться.

В остальном к сделке нужно подготовить обычный пакет документов, необходимый для продажи квартиры: правоустанавливающие и право подтверждающие документы на объект недвижимости (договор купли-продажи, дарения, документы о приватизации или вступления в наследство, свидетельство о праве собственности); технический и кадастровый паспорта, справку из паспортного стола о составе семьи; выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество об отсутствии обременений и ограничений; нотариально заверенное согласие супруга, если имущество приобреталось в браке, если в комнате зарегистрированы несовершеннолетние дети, то может потребоваться согласие органов опеки и попечительства на продажи комнаты.

Если один сосед решил реализовать свое преимущественное право на покупку комнаты, то вы заключаете с ним договор купли-продажи в общем порядке. Договор заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Если несколько соседей (собственников соседних комнат) выявили желание купить вашу комнату, то здесь придется договариваться, потому что в противном случае судебное разбирательство неизбежно.

Совет 2: Какие оформляются документы при продаже комнаты в общежитии

Приватизация жилья еще продолжается, но только до 1 марта 2015 года, поэтому очень важно успеть стать собственником того жилья, в котором вы проживаете по договору социального найма, пусть даже если это комната в общежитии. После того, как она приватизирована, вы можете сделать с ней что угодно – подарить или продать.

Инструкция

Продать комнату в общежитии, которое считается специализированным жилым фондом, невозможно, поскольку в законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» оговорен прямой запрет на приватизацию таких жилых помещений. Но в статье 7 Жилищного кодекса РФ такая приватизация разрешается при соблюдении требования: общежитие должно принадлежать муниципальному или государственному предприятию и, кроме этого, необходимо, чтобы оно было переведено на баланс муниципалитета и признано, тем самым, многоквартирным жилым домом с коммунальными квартирами. Только после этого вы можете заключить с собственником такого дома – муниципалитетом – договор социального найма, на основании которого будет приватизирована квартира и получено свидетельство на право собственности на нее.

Перевод общежитий в жилой фонд муниципалитетов производится на основании постановления главы данного муниципального образования. В том случае, когда ваше общежитие не числится на балансе муниципалитета, следует обратиться в суд с одним из возможных вариантов требования: либо понудить муниципальные власти заключить с вами договор приватизации, либо признать за вами право собственности в порядке приватизации занимаемого по факту жилого помещения.

На основании договора социального найма или решения суда вы сможете поменять статус комнаты и получить в территориальных органах Росреестра Свидетельство на право собственности на жилое помещение. После этого вы имеете полное право на его продажу, но теперь вам предстоит получить от соседей по бывшему общежитию отказ от преимущественного права на покупку вашей комнаты. Это право они имеют, поскольку коммунальные комнаты находятся в долевой собственности. Регламентирует такой порядок статья 250 гражданского кодекса РФ.

При продаже комнаты в бывшем общежитии от продавца потребуется предъявить при регистрации сделки в органах Росреестра следующие документы:
- свидетельство на право собственности на комнату в многоквартирном доме;
- договор купли-продажи в простой письменной форме, подписанный обеими сторонами;
- отказ от соседей от преимущественного права покупки;
- платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию сделки;
- разрешение от органов опеки и попечительства, если в комнате вместе с вами постоянно проживают несовершеннолетние дети;
- согласие супруга на продажу комнаты, заверенное нотариально.

Обратите внимание

Договор купли-продажи не требует нотариального заверения.

Процедура покупки комнаты более сложная по сравнению с покупкой квартиры и имеет принципиальное отличие – необходимость отказов от приоритетного права покупки от соседей.

Имеются в виду только соседи, являющиеся собственниками других комнат.

В случае, если право первоочередной покупки было нарушено, сделка может быть признана недействительной в течение 3 месяцев со дня регистрации.

Также следует обратить внимание на то, чтобы при продаже были учтены интересы всех собственников жилья и прописанных в ней лиц. Отдельную сложность представляют случаи, когда среди владельцев есть несовершеннолетние дети или супруги, на момент приобретения жилья находящиеся в браке, или один из собственников умер, а наследники еще не вступили в право собственности. В такой ситуации следует обратиться за консультацией к опытному риэлтору и юристу.

Обязательно нужно проверить законность владения недвижимостью и то, при каких обстоятельствах она была приобретена. Для комнаты в общежитии важно, чтобы перед продажей она была приватизирована, а для комнаты в коммуналке – куплена не менее 3 лет назад (общий срок исковой давности).

Порядок действий

Пошаговая инструкция, как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии:

1. Осмотр комнаты, знакомство с соседями.
2. Проверка документов и их подлинности.
3. Отказы соседей.
4. Заключение договора купли-продажи.
5. Регистрация сделки.
6. Подписание акта приема-передачи, передача ключей.

Осмотр и знакомство с соседями

Как проверить подлинность бумаг?

Если возникают сомнения в подлинности документов, предоставляемых продавцом, необходимо их проверить. За подтверждением паспортных данных следует обратиться в региональное отделение полиции . В случае подозрений на вменяемость собственника, следует запросить у него справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

А обращение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) позволит убедиться в том, что продавец действительно является собственником жилья. Достаточно заказать в этом учреждении соответствующую справку. Все документы из списка продавец обязан предоставить до сделки в оригинале. В случае отсутствия подлинника какого-либо из документов, подойдет заверенная копия (кроме паспорта и правоустанавливающих документов).

Какие документы потребуются от покупателя?

Если покупка производится за наличные, то достаточно наличия паспорта.

Для семейных граждан нужны паспорта всех членов семьи старше 14 лет , свидетельства о рождении детей и заключении брака.

В случае, когда покупатель привлекает заемные средства, понадобится договор ипотечного кредитования, сертификаты или субсидии.

Их необходимо предъявить до заключения предварительного договора о покупке недвижимости.

Отказы соседей

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, сособственники в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки.

То есть продать жилплощадь третьему лицу можно лишь тогда, когда никто из соседей не изъявит желания приобрести ее. Есть 2 способа получения отказа от соседей:

1. Разослать заказные письма с извещением о продаже. В уведомлении должны быть указаны характеристики и адрес жилья, цена и условия продажи, а также порядок расчетов. Если по истечении 30 дней никто из хозяев не захочет выкупить комнату, их действия будут приравнены к отказу. При наличии неприватизированных комнат в коммуналке перед продажей следует направить информационное письмо в городской орган управления муниципальным имуществом.
2. Обратиться с собственником к нотариусу за составлением письменного отказа от приоритетного права покупки. Этот способ более быстрый, однако, требует непосредственного участия соседей, что не всегда возможно.

Заключение договора

Подписание договора купли-продажи комнаты происходит в присутствии нотариуса и подлежит обязательной госрегистрации. Документы оформляются в 3 экземплярах: для продавца, для покупателя и одна копия остается у нотариуса. В целом документ не отличается от аналогичного при покупке квартиры, однако в нем обязательно должен быть указан размер отчуждаемой доли и подтверждение факта отказа сособственников квартиры от преимущественного права покупки.

Регистрация сделки

После подписания договора купли-продажи, необходимо зарегистрировать документы в Росреестре. Для этого в МФЦ подается комплект документов:

• копия паспорта покупателя;
• оригинал правоустанавливающего документа продавца;
• оригинал договора купли-продажи (2 экземпляра);
• квитанция об оплате госпошлины.

По истечении 7 дней с момента подачи заявки, новый владелец недвижимости будет вызван для получения выписки из ЕГРП , подтверждающей право собственности.

Подписание акта и передача ключей

Заключительным этапом сделки с недвижимостью является подписание акта приема-передачи жилплощади и передача ключей новому владельцу.

Перед подписанием документа следует убедиться в соблюдении всех договоренностей и удостовериться в надлежащем состоянии комнаты.

Как продать неприватизированное жилье?

По правилам сделки купли и продажи, неприватизированную комнату в коммунальной квартире невозможно продать или купить . При согласии органов местного самоуправления такую жилплощадь можно лишь обменять на аналогичную. Для совершения финансовых операций с недвижимостью, необходимо оформить право собственности.

Как правильно продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире или общаге? Первое, с чего следует начать продажу квадратных метров в коммунальной квартире или общежитии- это обратиться портал Госуслуг следует заключить договор соцнайма. На его основании можно подать документы на приватизацию. Приватизации подлежит только жилплощадь, принадлежащая муниципалитету и имеющая статус «жилой». После получения правоустанавливающих документов, собственник имеет право совершать любые сделки с жильем.

Продажа в общежитии

Когда речь идет о продаже комнаты в общежитии, необходимо убедиться в том, что:

• помещение сначала было собственностью государства;
• комната была приватизирована на основании договора найма;
• помещение имеет статус «жилой» и эксплуатируется по назначению.

Комната может продаваться как часть общедолевой собственности или как самостоятельное жилое пространство. В первом случае процедура купли-продажи будет такой же, как у комнаты в коммуналке. Во втором – это отдельный объект недвижимости находящийся в многоквартирном доме (бывшем общежитии). В этом случае отказы соседей не нужны.

В список документов для покупки комнаты в общежитии входит:

• договор об оформлении комнаты в собственность (договор приватизации);
• правоустанавливающие бумаги (свидетельство или выписка из ЕГРН);
• техническая документация (техпаспорт и кадастровый паспорт);
• выписка из домовой книги и отказы соседей (если собственность долевая).

Участие нотариуса в сделке

С 2016 года все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, требуют обязательного заверения у нотариуса. Без этого Росреестр не зарегистрирует операцию.

Такое нововведение призвано исключить незаконные схемы при купле-продаже, дарении или мене жилья.

Риски и подводные камни

При покупке комнаты в коммуналке или общежитии необходимо знать о возможных «подводных камнях»:

Таким образом, процедура купли-продажи комнаты имеет свои особенности и «подводные камни», зная которые можно сэкономить время и деньги.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Обычную квартиру продать проще простого, а вот владельцам коммунальных комнат приходится соблюдать особый порядок этой процедуры. Какие особенности есть при продаже коммуналки, расскажет IRR.ru.

Только собственники

Продавать комнаты могут только непосредственные собственники жилья. Если житель давно находится в коммуналке, но до сих пор не приватизировал квартиру, то у него не получится продать комнату, так как коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью запрещены законодательством.

Преимущественное право покупки

Продажа имущества, находящегося в долевой собственности, регулируется ст. 250 первой части Гражданского кодекса РФ. Согласно ее содержанию, собственники долей в коммунальных квартирах имеют преимущество перед остальными лицами при покупке продаваемой доли.

При этом владельцы остальных долей получают преимущество только в части совершения самой сделки, но не в ее положениях. То есть цена и условия купли-продажи комнаты одинаковы как для третьих лиц, так и для остальных собственников долей.

Оповещение собственников

Первым этапом продажи комнаты в коммуналке будет определение покупателя.

Чтобы оповестить собственников и узнать об их решении по поводу покупки, нужно отправить по почте на их адреса письма-уведомления с условиями сделки. Также возможно привести лично каждого собственника к нотариусу и зафиксировать ответ.

Узнать, кто является собственниками долей коммунальной квартиры, можно с помощью выписки, которую выдают Росреестре.

После получения письма остальные владельцы коммуналки могут:

• Сообщить о намерении купить долю. В этом случае продавец обязан заключить сделку с изъявившим желание собственником. Если комнату захотели купить несколько владельцев квартиры, то продавец на свое усмотрение выбирает, с кем из них провести куплю-продажу.
• Проигнорировать предложение. Если хотя бы один из владельцев не отзывается на письмо, то продавец комнаты обязан выждать 30 дней. По истечении этого срока действия игнорирующего собственника воспринимаются как отказ от покупки, после чего можно продавать долю.
• Написать отказ. Собственники могут в письменном виде отказаться от совершения сделки. При этом если все владельцы зафиксируют отказ, продавец имеет право приступить к поиску сразу после получения отрицательного ответа ото всех собственников.

Обратите внимание, что в коммуналке могут проживать люди по договору социального найма. В этом случае уведомление нужно отправлять в муниципалитет, который предоставил жилье соседям.

Если возникли проблемы

Есть способы обойти волокиту. Первый вариант - оформить дарственную на планируемого покупателя, а деньги получить под честное слово. Это рискованная схема, так как новый владелец может не выплатить оговоренную сумму.

Второй вариант - оформить дарственную лишь на маленькую долю от комнаты, а после продать покупателю остальную часть как одному из владельцев коммунальной квартиры. Эта схема более безопасна для продавца, так как по договору купли-продажи у сторон возникают обязательства, подкрепленные юридическими документами.

Продажа третьему лицу

После отказа владельцев коммуналки купить долю продажа происходит стандартно: ищут покупателя, собирают документы и фиксируют договор купли-продажи.

Необходимые документы:

• Паспорта обеих сторон сделки;
• Документы, подтверждающие право собственности продавца на комнату;
• Техническая и кадастровая документация;
• Справки об отсутствии прописанных в комнате людей и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• Документы, подтверждающие реализацию преимущественного права собственников коммуналки (отказы, заверенные нотариусом и уведомления).

Важно оформить сделку на тех же условиях, что были указаны для других собственников. Цена может быть либо выше первоначальной, либо такой же. Если стоимость окажется ниже, владельцы квартиры имеют право подать заявление в суд и признать сделку неправомерной.

​Когда семейный бюджет не позволяет купить новое просторное жилье, а имеющиеся накопления необходимо вложить, чтобы не растратить на пустяки, стоит все же задуматься о приобретении недвижимости. Экономичным вариантом траты средств может стать покупка комнаты в квартире или в общежитии. Заниматься ли этим самим, довериться ли профессиональным риэлторам - право каждого. Главное - перед оформлением сделки учесть все нюансы, чтобы и документы продавца проверить, и правильно оформить собственные. Сегодня мы расскажем вам обо всех «подводных камнях», которые вас поджидают при покупке комнаты в квартире.

5 нюансов при оформлении комнаты в собственность

Наиболее востребованы комнаты в квартирах в больших городах. Цены на них ниже, чем на гостинки, а потому они доступны молодым семьям без детей, студентам. К тому же, комнату можно сдавать и получать небольшой, но стабильный доход. Через некоторое время ее можно продать и купить жилье больше и комфортнее. При покупке комнаты все документы будут проверены, а потому реализовать ее потом не составит труда. Юридически комната в квартире может быть либо долей квартиры, либо отдельным помещением . При оформлении сделки купли-продажи стоит учесть несколько нюансов.

Первый - уведомление и отказ соседей

Покупателю необходимо проверить, уведомил ли продавец - собственник комнаты - остальных владельцев жилой площади в квартире. Если письменные уведомления не были отправлены, любой из соседей, пользующийся преимущественным правом покупки, может об этом заявить. Лучшим вариантом являются нотариально заверенные уведомления. После их отправки продавец ждет от соседей отказов или согласия претендовать на комнату. Если процедуру не соблюсти, сделка с покупателем может быть признана недействительной . Когда покупатель своими глазами увидит отказы соседей-собственников, то может начинать процедуру оформления своей сделки.

Второй - уведомление местной власти

Если среди собственников остальных комнат в квартире есть муниципальная власть, значит и ее продавец должен был уведомить о намерении продать свою комнату. Таким образом, в квартире могут быть и приватизированные комнаты, и те, что муниципалитет передает жильцам на основании договора социального найма. Покупателю должны представить доказательства того, что абсолютно все собственники уведомлены в определенном законодательством порядке . Также покупатель не имеет права покупать комнату дешевле, чем по той цене, которую продавец указал в уведомлениях, отправленных соседям . Все движения в данном процессе в идеале оформляются у нотариуса.

Третий - нет отказов, не будет и сделки

В случае, когда один из соседей выражает свое намерение приобрести выставляемую на продажу комнату, покупателю «с улицы» сразу же стоит отказаться и поискать для себя другой вариант. Пойдя на нарушение выше описанных норм, можно лишиться комнаты и после оформления сделки, так как соседи имеют право в течение трех месяцев заявить о своих желаниях через суд и оспорить заключенный договор и государственную регистрацию документов на нового собственника.

Четвертый - оформление общей площади

При покупке комнаты в квартире следует знать, что новый владелец имеет право получить вместе с комнатой и несколько квадратов общей площади, к которой относятся кухня, туалет, ванная, коридор и др. Точный размер общей площади покупатель может узнать из документов продавца, зарегистрированных в установленном порядке. Если собственник молчит, возможно, доли в квартире не определены. До продажи комнаты места общего пользования необходимо распределить между собственниками . Данная информация прописывается в соглашении, которое затем нотариально заверяется.

Пятый - ограничения при покупке

Даже если сделка оформлена, и новый владелец въехал в комнату, его оттуда могут выселить. Стоит знать, что не удастся поселить в такую квартиру человека недееспособного или страдающего заболеваниями, делающими условия проживания соседей хуже, чем были до этого.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Принесут ли доход «комнатные» инвестиции?

Чтобы купить комнату в квартире и разбогатеть, придется также учесть сразу несколько подводных камней, которые могут в этом помешать. Конечно, скромный капитал, которого хватает только на одну комнату, не позволит получить сразу же большую прибыль. Но любые инвестиции в недвижимость прибыль приносят, главное - правильно ими распорядиться.

Анализ рынка и оценка возможностей

Часть средств при покупке комнаты в квартире можно направить на услуги профессионалов, которые оградят покупателя от всех забот и проблем. Они полностью возьмут на себя процесс юридического сопровождения сделки. Впрочем, сначала покупатель должен сам определиться, какую недвижимость он будет приобретать - маленькую комнату и дешевую или более просторную и дорогую. Если в дальнейшем комнату предполагается сдавать, лучше выбрать средний вариант, который при желании потом можно будет продать.

Взять кредит на комнату и заработать

Предприимчивые люди не ждут, когда денежки в их шкатулке постепенно накопятся до нужной суммы. Сегодня можно взять кредит, купить комнату, сдать ее в аренду и рассчитываться за кредит за счет арендаторов. Довольно скоро комната станет не обремененной (пока кредит не выплачен, она находится в залоге у банка) и ее можно будет продать подороже, или обменять на большую по площади с доплатой. Можно сразу купить несколько комнат, если доход позволяет вовремя исполнять обязательства перед кредиторами.

Жить дорого - богато

Эксперты считают, что покупка дорогой комнаты - не лучшее вложение инвестиций. Покупать такую стоит только в том случае, если в ней жить. Большого дохода она не принесет - из-за своей дороговизны просто не будет пользоваться спросом, а вот купить для себя такую комнатку в центре города и недалеко от работы будет вполне оправданным шагом. В целом же, покупка комнат считается неплохим стартом для «выращивания» своего капитала. По крайней мере, это гораздо выгоднее, чем вложение денег в банковские продукты.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Проверяйте документы до оформления сделки!

А теперь о самом главном - о документах, которые покупателю обязан предоставить собственник при продаже комнаты. Комплект получится тот же самый, что и при покупке квартиры:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную комнату;
• зарегистрированный договор передачи жилплощади в собственность;
• нотариально заверенное соглашение, в котором собственники подписываются под информацией о распределенных долях общей площади;
• справка, в которой эти доли указаны (выдается в БТИ), в том числе в стоимостном выражении;
• отказы соседей-собственников от преимущественного права покупки;
• справка или несколько справок, где отражены все задолженности (а лучше их отсутствие) по оплате за свет, связь, комуслуги и т.д.;
• выписка из домовой книги с информацией обо всех зарегистрированных жильцах;
• справка о наличии прав несовершеннолетних (либо отсутствии) на данную жилплощадь (выдается в органах опеки и попечительства);
• нотариально заверенное согласие супруга продавца или супруги на проведение сделки купли-продажи.

Купили комнату - получили права на всю квартиру

Жизнь - штука непредсказуемая. Сегодня маленькая семья с одним ребенком, к примеру, ютится на 20-ти квадратных метрах комнаты, а уже через пару лет живет в просторной квартире. То есть все начиналось с покупки комнаты, а позже появилось преимущественное право приобрести остальную жилплощадь в квартире. Когда-то приходилось проверять собственника на наличие отказов соседей, теперь, получив уведомление, необходимо принимать быстрое решение о покупке остальных комнат.

Риск встретить на своем пути недобросовестного продавца существует всегда. Но безопасность - это не только железные двери, за которыми никакие соседи не страшны, но и владение ситуацией и информацией о своих правах и требованиях действующего законодательства. Как видно из комплекта документов для регистрации сделки и оформления комнаты в собственность, все не так уж и сложно. Если покупатель занимается этим сам, точно зная, как это делается, на что нужно обратить внимание, времени у него этот процесс займет немного.

Первые вложения в недвижимость - неважно, для жизни или для заработка - с лихвой окупятся. Видно это становится уже через пару-тройку лет. К собственному жилью прилагается и неоценимый опыт, который наверняка пригодится в будущем. Внимание к деталям - и все будет хорошо!

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки комнаты в квартире, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Похожие статьи